Immobilien- und Hofübergabe: An einen Familienpool denken

Geht es in der Land- und Forstwirtschaft um die Unternehmensnachfolge, rückt meist die Hofübergabe in den Vordergrund. Häufig verfügen die Betriebsinhaber über weiteres Immobilienvermögen, das ebenfalls Gegenstand der Vermögensnachfolge ist. Egal ob Miet- oder Gewerbeimmobilien: Wer Liegenschaften übergeben will, sollte dies so steuersparend wie möglich tun. Eine Hofübergabe ist zwar in hohem Maß von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. Ist allerdings weiteres Immobilienvermögen zu übertragen, kann das durchaus Schwierigkeiten bereiten.

Die Erbschaftsteuer trennt strikt zwischen dem eigentlichen Hof und dem weiteren Vermögen. Von der Erbschaftsteuer befreit sind land- und forstwirtschaftlicher Nutzgrund, Wirtschaftsgebäude und Betriebsvorrichtungen, lebendes und totes Inventar, beispielsweise Tiere oder Maschinen.

Steuerlich nicht verschont wird weiteres Betriebsvermögen in der Bilanz des Landwirts. Dazu gehören zum Beispiel fremdvermietete Wirtschaftsgebäude und Mietwohnungen auf der Hofstelle. Dieser Immobilienbestand ist beim Landwirt wie auch beim Privatier voll steuerpflichtiges Vermögen. Das Betriebsleiterwohnhaus und ebenso die Altenteiler-Wohnung sind steuerpflichtig. Sie sind auf die persönlichen Freibeträge anzurechnen, sofern man die Übertragung steuerlich nicht günstig gestaltet.

Schenkungsteuerlast senken

Mit einer ganzen Reihe von Maßnahmen lässt sich die Schenkungsteuer mindern. „So könnte man mit der Übertragung der Immobilien gleich die Übernahme von Schulden vereinbaren“, rät Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ecovis in München. „Steuersenkend wirken auch das Einräumen von Nutzungsrechten oder ein Verkauf sowie die Zahlung einer Leibrente oder die Übernahme dauernder Lasten.“

Anders verhält es sich, wenn diese Immobilien zum steuerverhafteten Betriebsvermögen gehören, denn dann sind die Regeln der Einkommensteuer zu beachten. Wird der Hof zusammen mit dem Immobilienvermögen und den bestehenden Schulden übertragen, sind die übernommenen Schulden anteilig zuzuordnen. Sie mindern damit nur beschränkt den Wert des schenkungsteuerpflichtigen Anteils. Oftmals geht hierbei ein Großteil der Schuldenverrechnung verloren. Zu günstigeren Ergebnissen kann eine getrennte Übertragung der Gewerbeeinheiten und der Mietimmobilien führen – vorausgesetzt, dass diese Vorgehensweise bei der Einkommensteuer keine zusätzlichen Probleme schafft.

Nicht selten sind die Immobilien mit Nutzungsrechten belastet, etwa indem sich der Betriebsinhaber den Nießbrauch zurückbehält. Diese Lasten werden vollumfänglich vom Immobilienbestand abgezogen. Dies gilt auch beim Betriebsleiterwohnhaus, wenn sich der Betriebsinhaber dort sein Altenteil sichert. Dafür sieht das Gesetz nur dann eine Steuerbefreiung vor, wenn das Haus von Todes wegen auf den Hofnachfolger übergeht und dieser es anschließend für zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken weiter nutzt. Zu Lebzeiten ist es aber voll steuerpflichtig.

Von der Erbschaftsteuer her macht es keinen Unterschied, wenn sich die Immobilien im Privatvermögen des Übergebers befinden. Allerdings gibt es dann ertragsteuerlich zusätzliche Gestaltungsräume, da man nicht auf eine Übertragung zusammen mit der Hofübergabe achten muss. Beim Betriebsvermögen kann es immer zu einer vielleicht notwendigen, aber steuerlich ungünstigen Entnahme kommen. Im Gegensatz dazu können private Immobilien schrittweise auf die nachfolgende Generation übertragen und die Schenkungsteuerfreibeträge optimal ausgenutzt werden.

Vielfältig ausgestalten lässt sich eine Übergabe, wenn neben dem Übernehmer auch die übrigen Kinder an dem Immobilienvermögen beteiligt werden. Hier hat sich die Familiengesellschaft – auch als Familienpool bezeichnet – als attraktive und flexible Lösung etabliert.

Familiengesellschaft bringt Vorteile

Wie diese Lösung funktioniert? Die Immobilien werden dabei in eine Kommanditgesellschaft überführt, an der die Eltern und die Kinder beteiligt sind. Bei rechtzeitiger Gestaltung vor der Übergabe funktioniert dies auch für Betriebsvermögen durch eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG als Familienpool.

Die Vorteile: Das Immobilienvermögen kann anteilig und schrittweise auf die Kinder übertragen werden. Die Übergebenden bleiben noch am Familienpool beteiligt und behalten insbesondere die Verwaltung und Verantwortung für das Vermögen. Daneben kann die Familiengesellschaft eine drohende Zersplitterung des Immobilienbesitzes verhindern, den dann die Kinder gemeinsam fortführen können – ganz im Sinne der Übergeber.

Gut zu wissen

Auch bei der Übertragung von Immobilien mindern Freibeträge die Steuerschulden. Pro Kind hat der Betriebsinhaber einen Freibetrag von 400.000 Euro, bei Ehegatten – etwa in Gütergemeinschaft – sind das 800.000 Euro. Diese Summen können jedoch schnell ausgeschöpft sein. Dann fallen Steuern an.

Andreas Hintermayer, Rechtsanwalt und Steuerberater bei Ecovis in München